“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，我不担心卖给谁，肯定会比现在买的价格高。”

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▲看房团参观的楼盘之一。照片由受访者提供

新京报记者杜文文、实习生郑丹、编辑陈晓舒、校对李诗慧

一周内，仅有3架A320客机从北京直飞柬埔寨首都金边。

这条航线开通才半年，飞行时间5小时。两个月前，四个男人结伴出行，当窗外的天空从黄昏变成午夜时分，飞机终于降落。他们不在乎普通旅行者最关心的气候温度、异国美食、热门景点，每个人都有一个明确的目标：四天内买房。

其中，有替母亲“探底”的，有与妻子商量后做出的家庭决定的，还有大胆的独行侠“盲目”跟风购房的。

十万美元左右就能进入金边房产市场，吸引了大批中国炒房者。人口红利、经济发展潜力、美元资产、非CRS协议国家，都被野心勃勃的买家视为推动这个东南亚小城未来房价升值的筹码。这就像参加一场考验勇气的冒险游戏。

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曼哈顿外一公里处是城市村

虽然在出行前，柱子（化名）已经查找过相关信息，但真正站在金边街头时，还是被眼前的景象震惊了，“大街上停满了宾利、劳斯莱斯之类的豪车，还有破旧的三轮车、嘟嘟车（当地一种改装的半挂载客摩托车），感觉太不协调了。”

同伴中，杨开彦（化名）年纪稍大一些。金边吸引他的是这座城市的青春气息：三五成群戴着安全帽、骑着摩托车上班的年轻男女，让他有种莫名的兴奋感。“就是那种活力！”杨开彦喜欢这种感觉。

人潮拥挤的赌场、热闹的酒吧、美女如云的按摩院，这些场景在其他东南亚国家也屡见不鲜。然而，去过金边的旅行者和购房者，却对这座城市弥漫的两重生活方式印象深刻：

购物可以用当地货币、瑞尔或美元结算，后者在金额较大时流动性更好。从市中心高层建筑的顶层休息室向外延伸的夜景，有被明亮光束包围的大型商场，也有低层住宅楼里黑暗的烟花。路过一家酸辣甜的柬埔寨传统餐厅，下一家可能就是一家装潢和味道绝对正宗的法式餐厅。

▲中国购房团成员还将前往当地赌场进行体验。

就连房屋也分为两种类型：联排别墅和公寓。

上一代或低收入者居住的是排屋，这种房屋是狭长的建筑，宽与深的比例约为 1:4。过去，柬埔寨人很少使用空调，因此居民们使用这种结构来避开热带阳光直射带来的高温。

但联排别墅的物业安全、社区环境、装修设施不够完善，雨季时常有虫鼠侵扰，多数中产家庭或外地人士选择居住现代公寓。

在金边生活了两年的房地产从业者李思嘉这样描述他眼中这座“贫富并存的城市”：在市中心，比如在安达大厦、加华银行附近拍的照片，给人北京CBD、纽约曼哈顿的感觉，但一公里之外，就有看起来像城中村的建筑。

在对金边的众多比喻中，一个很形象的描述是：它有中国四五线县市的街景，二三线城市的房价，与北上广相当的消费水平，与香港相似的国际社会环境。

今年年初的一组公开数据解释了金边的房价：这个面积约为北京朝阳区1.4倍的“柬埔寨第一大城”，2018年房价涨幅达16.7%，领跑全球。而推高当地房价的买家中，不仅有来自日本、马来西亚、新加坡等国的海外投资者，还包括大量中国人。

▲金边街头随处可见豪车。图片由受访者提供

无论是出于旅游、养老、教育、移民还是其他原因，柬埔寨都不是中国买家的首选。“这几乎是几十年来中国买家在海外置业时第一次选择比中国更差的国家。”为柬埔寨多家房地产开发商提供营销服务的张启晨（化名）表示，“以前海外买家一般会去欧美，甚至东南亚，也会选择泰国。”

柬埔寨9年前正式向海外人士开放房地产市场，柬埔寨国会颁布《外国人不动产所有权法》，外国人凭护照即可购买二楼以上房屋，并拥有房屋100%所有权和永久产权，后期还可出租或转售。

虽然此后几年，来自世界各地的开发商纷纷来到金边购地建楼，但市场反应却比较平淡。变化始于去年年中柬埔寨大选之后。当地房地产专家表示，稳定的政局带来了大量投资者，一些资金充足的富豪纷纷涌向西哈努克购地，而个人买家则大多选择更为稳定的首都金边。

当柱子无意中了解到金边买房的渠道后，小伙子便赶紧出发了，同行的杨开颜却没那么冲动，经过深思熟虑后，才决定前往金边。

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就像一场冒险

在中关村见面时，杨开颜戴着一副无框平光圆眼镜，镜片擦得干干净净，光亮如新，身穿蓝白格子短袖衬衣，言谈举止温文尔雅，颇有书生的气质。

杨开精心挑选了一家距离自己工作地点不到十分钟路程的连锁咖啡店，时间对于在大学里做研究的他来说非常重要，再过两个小时，他就要赶去参加一个行业会议。

他看上去不像个投机者，最擅长的是跟电器打交道，在实验室里和学生一起做科研，就连朋友圈转发的新闻也和磁悬浮、超导电机有关。以至于当他和柱子等团员参观金边的样板房时，他的关注点都在“开发商配的什么牌子的空调、开关柜”、“这套房子的电路设计是否合理”上。

▲中国买家朱子在金边看房的照片。照片由受访者提供

在过去的人生经历中，这个70后中年男人生活得井井有条：刻苦学习拿到硕士学位，到北京在专业单位工作，与妻子结婚多年，养育了一个儿子。

杨家三口住在北四环单位提供的过渡房里，但在北京房价暴涨之前，他和妻子分别于2006年和2013年在北京西北区买了两套房子。这两套房子闲置，交由中介管理，每年给他带来约24万元的租金收入，这差不多相当于杨开彦的年薪。

在所有开销中，夫妻俩在儿子的教育上不遗余力：除了辅导语文、数学、英语三大主科外，还把每周七天的课余时间都用来练小提琴、声乐、乒乓球、游泳、足球、跳绳，杨开燕保守估计，仅这些培训班的费用，一年就要六七万元。

这家典型的“海淀父母”在面临收购海外资产时，并没有草率做出决定。

这位理工科出身的丈夫和从事互联网行业的妻子，事先查阅了所有关于金边的公开报道，却发现信息准确度难辨。比如金边市政府网站上的数据多年前还停留在147万人，但百科全书和房地产广告商给出的数据则在300万到450万人之间。

为了保险起见，两人还专门制作了一个买房的精算表格，从分期付款还是贷款，到需要付多少首付，能返还多少租金收入，都详细讨论过。

在分析了在金边买房的种种风险后，夫妻俩最终达成共识：即使最后遭受损失，也在家庭风险可控范围内，不会对目前的生活造成大的影响。但总的来说，这次在柬埔寨买房超出了夫妻俩的经验范围，感觉就像是“一次冒险”，杨开燕说。

与杨开颜不同，30岁的柱子跑到金边几乎是凭借冲动和直觉。

这位身高1.96米的特效师和闺蜜在双桥附近的小区租了一套房子，在北京的这些年，他在京外买了好几套房子。

“我差点就闭着眼睛就买了，哪怕是在金边。”

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旅游看房：花钱买服务

此次金边之行，柱子与杨开燕在距离金边机场约十分钟车程的房地产项目中各自购买了一套公寓，这对在北京从未谋面的陌生人在遥远的异国他乡成为了邻居。

▲看房团参观的楼盘之一。照片由受访者提供

其实，在金边买房的门槛和流程比大多数人想象的要简单。

语言障碍、没有熟人、不了解行情都不是问题，从出行住宿、参观考察，到签约转账，只要你愿意付钱，都可以找到人提供旅途中各个环节的服务。

珠子、杨开燕和几位同行者在机场第一次见面，此前，他们只通过一个叫“老刘”的中间人联系，由他安排前往柬埔寨的行程。

老刘是金边中国购房者中知名的人物，不到一年时间，这个白发苍苍、胡子拉碴的男人已经带领10多批客人来到柬埔寨，购买了40多套公寓。

柱子和杨开燕是他的第八批客户。在每一次看房群里，老刘都扮演着“绝对权威”的角色，那些对金边买房不太了解的“新手”们，对他的讲解和推荐十分依赖。群里每位成员付给老刘大约7000元的费用。

到达金边第一天，全体团员首先赶往市中心“黄区”进行考察：这里是各国使馆和最繁华的商业区聚集地，人流量巨大，是外企高管和高收入人群最青睐的居住区。

当然，价格也属于高端，房价每平方米动辄两三万元，对于当地大部分普通居民来说，是难以承受的。房租则更高，几乎与北京核心区的住宅持平，一套50平方米左右的一居室每月房租就高达7000至10000元。

朱子说，这些位于黄金地段的房产被比喻为“CEO房产”，“类似于北京霄云路8号或者上海汤臣一品”。

但这个地区不会成为这些中国买家的目标——因为价格超出了他们的预期。

看房团的主要行程安排在第二天，也是中介大力推荐的重点区域——非中心区的“次生活圈”。对于他们来说，这个地方更有吸引力：四五十平米的户型不需要太高的资金门槛，七九十万的预算就足够了。

来自北京的买家认为这是一笔相当划算的交易：一套配有游泳池、健身房和室内装修的顶层公寓，售价不到 100 万元人民币。

▲近年来中柬交流频繁，金边街头随处可见汉语课程的广告。照片由受访者提供

杨开颜心动了，出国前，仅凭听中介介绍、看照片，就转了30%的总价，预定了一套位于金边国际学校旁边的公寓。到柬埔寨后，杨开颜又考察了四五个房产项目，又迅速出手，支付了2000美元定金，订下了第二套房子。

两套公寓均为预售楼盘，总价逾160万元，最迟要到2020年才能交付。其中，“学区房”不能贷出，须按季度分期付款给开发商，直至屋顶完工后付清尾款。

事实上，金边大部分中国买家购房并不大方，甚至有些谨慎，一至三套户型最为常见，且大多偏爱小型一居室。

金边当地一家房地产项目的项目经理本李说，在他这几年接触的中国客户中，只有一对做外贸生意的夫妇有类似的“辉煌战绩”：一次性支付约1500万元人民币，购买了15套公寓。

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90%“韭菜”客户赚不到钱

在中国买家的“一站式看房游”行程中，有一些细节很难解释，比如中间人的佣金率。

柱子和杨开颜选择在金边买房，很大程度上是基于老刘的判断，这或许和老刘在柬埔寨投资两套房产有关，就像一个隐形广告。但没人知道老刘能从一次看房团购活动中赚多少钱。

当地房地产从业者孔宇（化名）介绍，由于买卖双方信息流通不畅，中介只能凭良心给客户推荐房源，很多中介会主要推介佣金较高的内资开发商的房源。

通常，经纪人获得的佣金为房屋总价的4%-15%，如果按照一套公寓房屋总价10万美元，佣金中位数8%计算，经纪人每笔交易就能赚到5.5万元人民币左右，这比国内经纪人的佣金高出不少。

其中有些是中国买家可能无法辨别的营销技巧。

▲正在建设中的建筑。照片由受访者提供

比如，杨开燕和珠子在走访金边不同的房地产项目时发现，有的是按照建筑面积计算的，有的是按照建筑面积计算的。

柬埔寨不止一位本地开发商和地产顾问表示，当地人在金边买房时，默认的是房屋实际面积。但一些房地产项目的销售技巧是利用建筑面积的计算公式，给中国买家制造假象，以使每平方米的价格看起来更优惠。

李思嘉曾经遇到过一些匆匆而来的中国客户，他们从买房到离开，根本不知道房子交付后办理硬卡（柬埔寨永久产权的房产证）时只会登记建筑面积。

此外，一些销售策略也明显针对中国客户，比如厨房设计得更封闭，以适应中国人喜欢炒菜的习惯；广告语如“金边是下一个深圳”等；买房时，为了满足中国人喜欢打折的习惯，先涨价再打折出售。

即便杨开颜清楚，打折是对方的一种销售手段，但依然从中获益匪浅，“通过打折的形式，让你心里舒服点。”

市场不成熟的另一个表现，带来更深层次的隐患：在没有大数据支撑、制度保障尚不完善的柬埔寨，海外买家经常在暗中买房。

以欧美房地产市场较为成熟的为例，买房前可以去专业的房产信息网站查看，每套房子的历史售价、房屋数值指标、纳税情况、成交次数、与同街区类似房屋的对比等都有清晰具体的记录。

但在柬埔寨，这些信息几乎是不透明的，买家获取信息的渠道非常有限。除了开发商的广告和中介转述的图片，几乎很难找到更多有用的信息。此外，开发商资质、施工团队、是否有施工许可等更专业的信息也受到语言障碍的限制，限制了大量中国买家的专业查询能力。

孔宇提到，在金边，一条以洪森首相命名的大道上，就有三个背景各异的房地产开发商，同一区域的楼盘相距不过几百米，但每平米价格相差却高达800至1000美元。“比如我们都在北京东三环区域，再差，也不可能你卖10万一平米，我卖4万一平米吧？不可能，肯定不现实。”

如今的金边，有人把这里的房地产市场一分为二，一个是中国人自己“骗”来的、佣金高、房价高的泡沫市场；一个是佣金低、当地人热衷购买的真正的金边市场。

张其晨认同这种说法，他认为，两个市场几乎没有交集，而因为过度宣传而来到柬埔寨的“韭菜”客户90%“赚不到钱，可能也没有想清楚为什么在这里买房”。

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柬埔寨的金矿开采

尽管市场体系并不完善，但也阻挡不了购房者涌向海外的热情，早在这两年柬埔寨房地产热潮兴起之前，中国人就已经开始来这里淘金了。

本·李的家人见证了这一发展，早在24年前，本·李的长辈就从香港去了柬埔寨。

90年代，即便是在首都金边，街头也很难看到电动车和摩托车。早期的日商、欧商、港商、台商因为从事外贸生意，大多将工厂从家乡迁到金边。工厂需要招募大量工人，而柬埔寨、孟加拉、越南等国低廉的劳动力成本非常有利。

几十年来，本李家族在柬埔寨迅速发展，拥有该国最大的服装厂，雇佣员工超过3万名。

2014年之前，金边房地产市场几乎看不到中国开发商的身影。李本大约在五年前才注意到来自中国大陆的资本进入柬埔寨。

来自中国的开发商李福成记得，直到2017年，金边楼市才出现了少量中国房地产开发商。“但当时只有四五家，屈指可数，开发量也比较小。直到2018年大选前后，才有大量地产中介涌入，吸引了中国买家。”

如今，柬埔寨房地产市场不仅充斥着本土项目，还有大量来自海外开发商的项目，一些知名的中国房地产品牌也纷纷将市场拓展到金边，加入到这场混战中。

但在柬埔寨房地产市场，一个比较公认的数据是，金边目前存量房源约2万套，难以满足庞大的需求，月租金从几百到上千美元不等，在商业繁华、交通便利的黄金地段，甚至一房难求。

本·李提到了一组当地的统计数据，数据显示，每年有超过3万名外国人直接从国外来到金边工作，约有20万人从柬埔寨其他城市迁往金边。“这是柬埔寨的底线。”本·李明白，这些才是真正需要在金边买房或租房永久居住的人，也是大多数在金边买房后出租或转售的海外买家的目标。

至少在柱子的预期中，这套位于金边略显偏僻的小公寓，未来有很大机会升值到与金边成熟区域相当的水平。他甚至不担心十年后会不会有人接手。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，我不担心卖给谁，肯定会比现在买的时候卖得高。”

（应受访者要求，柱子、杨开颜、张其晨、孔宇为化名。）

责任编辑：华木楠

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本文部分内容最初发表于新京报“剥洋葱人”账号